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Choisir entre un prêt à taux fixe ou un prêt à taux révisable |
| |
Au
: 14 août 2008 |
Tout savoir pour prendre la bonne décision
Le choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable est l'une des questions les plus souvent posées. De nombreux emprunteurs se laissent tenter par un prêt à taux d'intérêt variable car son taux est peu élevé pendant une première période (1 ou 2 ans). Mais attention ! Votre analyse doit prendre en compte les prévisions d'évolutions futures de ce taux sur toute la durée du prêt. Le gain initial peut s'avérer mineur, voire inexistant, par rapport à la perte financière enregistrée sur la durée totale du prêt.
Par rapport à un prêt à taux fixe, un prêt à taux révisable vous permet de réaliser une économie de -282 €
sur les deux premières années (économie probable
réalisée au 14 août 2008, pour un prêt de 150 000 € sur 15 ans). En contrepartie de cette économie initiale, vous courrez le risque d'une hausse (très probable) des taux d'intérêt à court terme pendant la durée du prêt. Dans ce cas, les mensualités, après la période initiale, seront revues à la hausse et le coût de votre crédit en sera augmenté.
Sept paramètres essentiels déterminent
les modalités d'un prêt à taux révisable.
Pour les connaître, cliquez ici.Une fois ces paramètres définis, le principal critère de décision à prendre en compte reste les hypothèses d'évolution des taux d'intérêt. Pour vous aider, meilleurtaux.com a bâti 3 scénarii d'évolution des taux à court terme appliqué à votre emprunt, à compter du 14 août 2008, et a réalisé des simulations pour
un prêt de 15 ans et de 150 000 € :
Le prêt à taux révisable permet
d'obtenir un taux intéressant la première ou les deux
premières années (au 14 août 2008 : 5,10 % pour un prêt capé, dont le taux d'intérêt ne
peut pas dépasser 7,10 %) et de réaliser une faible économie
(-282 € sur les 2
premières années). Mais il a peu de chances de s'avérer être une bonne
affaire sur la durée totale du prêt. Il est pénalisé
par l'augmentation très probable des taux à
court terme sur les prochaines années, et surtout par le niveau actuellement
très bas des prêts à taux fixe.
Si vous êtes
tenté par un prêt à taux révisable :
 |
lisez nos quatre conseils,
cliquez ici, |
 |
découvrez
les mécanismes de calcul et les détails du prêt utilisé dans les exemples ci-dessous,
cliquez ici. |
|
Pour obtenir
:
 |
le
détail du prêt simulé et le tableau
de synthèse des trois scénarii, cliquez
ici, |
 |
le
détail des évolutions annuelles, cliquez
ici, |
 |
les
graphiques de l'évolution des taux sur les 3 scénarii,
cliquez ici. |
|
Pour comprendre
:

Scénarii d'évolution
des taux
révisables |
Détail
du prêt |
Montant
|
150 000 € |
Durée |
15 ans |
Taux
fixe |
4,95 % |
Indice de révision |
Euribor 1
an |
Taux
de départ |
4,30 % |
Marge
|
0,80 % |
| Taux
1ère année |
5,10 % |
| Bloqué
pendant |
2
ans |
Variation (cap) |
2,00 % |
| Taux
maximum |
7,10 % |
|
|
|
 |
Hypothèse la plus probable
d'évolution des taux révisables |
|
| |
|
| |
Mensualités |
Ecart |
Année |
avec un taux
fixe |
avec un taux
révisable |
par mois |
par an |
cumulé
|
| 1 |
1 182 € |
1 194 € |
12 € |
141 € |
141 € |
| 2 |
1 182 € |
1 194 € |
12 € |
141 € |
282 € |
| 3 |
1 182 € |
1 229 € |
47 € |
560 € |
842 € |
| 4 |
1 182 € |
1 222 € |
40 € |
481 € |
1 323 € |
| 5 |
1 182 € |
1 210 € |
28 € |
336 € |
1 659 € |
| 6 |
1 182 € |
1 205 € |
22 € |
270 € |
1 929 € |
| 7 |
1 182 € |
1 205 € |
22 € |
270 € |
2 198 € |
| 8 |
1 182 € |
1 218 € |
36 € |
433 € |
2 631 € |
| 9 |
1 182 € |
1 222 € |
40 € |
481 € |
3 112 € |
| 10 |
1 182 € |
1 226 € |
44 € |
523 € |
3 635 € |
| 11 |
1 182 € |
1 229 € |
47 € |
559 € |
4 194 € |
| 12 |
1 182 € |
1 222 € |
39 € |
472 € |
4 666 € |
| 13 |
1 182 € |
1 218 € |
36 € |
428 € |
5 095 € |
| 14 |
1 182 € |
1 217 € |
34 € |
414 € |
5 508 € |
| 15 |
1 182 € |
1 215 € |
33 € |
398 € |
5 906 € |
| |
|
|
|
|
|
| Total |
212 812 € |
218 718 € |
|
|
5 906
€ |
|
Dans l'hypothèse la plus probable d'évolution des taux révisables, un emprunt de 150 000 € sur 15 ans vous coûterait au final 6 467 € de plus en taux révisable qu'en taux fixe.
Hypothèse probable
d'évolution des taux révisables
appliqués à votre emprunt |
Année |
Taux
fixe |
Taux révisable |
Différence |
| 1 |
4,95 % |
5,10 % |
0,15 % |
| 2 |
4,95 % |
5,10 % |
0,15 % |
| 3 |
4,95 % |
5,60 % |
0,65 % |
| 4 |
4,95 % |
5,50 % |
0,55 % |
| 5 |
4,95 % |
5,30 % |
0,35 % |
| 6 |
4,95 % |
5,20 % |
0,25 % |
| 7 |
4,95 % |
5,20 % |
0,25 % |
| 8 |
4,95 % |
5,50 % |
0,55 % |
| 9 |
4,95 % |
5,60 % |
0,65 % |
| 10 |
4,95 % |
5,70 % |
0,75 % |
| 11 |
4,95 % |
5,80 % |
0,85 % |
| 12 |
4,95 % |
5,50 % |
0,55 % |
| 13 |
4,95 % |
5,30 % |
0,35 % |
| 14 |
4,95 % |
5,20 % |
0,25 % |
| 15 |
4,95 % |
5,00 % |
0,05 % |
| |
|
|
|
|
Moyenne |
4,95 % |
5,37 % |
0,42 % |
|
Dans l'hypothèse la plus probable d'évolution des taux révisables, le taux moyen appliqué à votre emprunt sur 15 ans serait de 4,93 %, contre 4,60 % en taux fixe actuellement.
 |
Hypothèse de taux révisables bas |
|
| |
|
| |
Mensualités |
Ecart |
Année |
avec un taux
fixe |
avec un taux
révisable |
par mois |
par an |
cumulé
|
| 1 |
1 182 € |
1 194 € |
12 € |
141 € |
141 € |
| 2 |
1 182 € |
1 194 € |
12 € |
141 € |
282 € |
| 3 |
1 182 € |
1 153 € |
-29 € |
-353 € |
-72 € |
| 4 |
1 182 € |
1 121 € |
-61 € |
-730 € |
-801 € |
| 5 |
1 182 € |
1 110 € |
-72 € |
-867 € |
-1 668 € |
| 6 |
1 182 € |
1 121 € |
-62 € |
-741 € |
-2 409 € |
| 7 |
1 182 € |
1 145 € |
-38 € |
-453 € |
-2 862 € |
| 8 |
1 182 € |
1 153 € |
-29 € |
-349 € |
-3 211 € |
| 9 |
1 182 € |
1 165 € |
-17 € |
-210 € |
-3 421 € |
| 10 |
1 182 € |
1 168 € |
-14 € |
-169 € |
-3 590 € |
| 11 |
1 182 € |
1 165 € |
-17 € |
-203 € |
-3 793 € |
| 12 |
1 182 € |
1 161 € |
-22 € |
-258 € |
-4 052 € |
| 13 |
1 182 € |
1 157 € |
-25 € |
-300 € |
-4 352 € |
| 14 |
1 182 € |
1 156 € |
-26 € |
-314 € |
-4 666 € |
| 15 |
1 182 € |
1 157 € |
-25 € |
-299 € |
-4 965 € |
| |
|
|
|
|
|
| Total |
212 812 € |
207 846 € |
|
|
-4 965
€ |
|
Même dans l'hypothèse d'évolution de taux révisables bas, un emprunt de 150 000 € sur 15 ans en taux révisable vous coûterait au final plus cher (1 064 € de plus) qu'un emprunt en taux fixe.
|
Hypothèse basse
d'évolution des taux révisables
appliqués à votre emprunt |
|
Année |
Taux
fixe |
Taux révisable |
Différence |
| 1 |
4,95 % |
5,10 % |
0,15 % |
| 2 |
4,95 % |
5,10 % |
0,15 % |
| 3 |
4,95 % |
4,50 % |
-0,45 % |
| 4 |
4,95 % |
4,00 % |
-0,95 % |
| 5 |
4,95 % |
3,80 % |
-1,15 % |
| 6 |
4,95 % |
4,00 % |
-0,95 % |
| 7 |
4,95 % |
4,50 % |
-0,45 % |
| 8 |
4,95 % |
4,70 % |
-0,25 % |
| 9 |
4,95 % |
5,00 % |
0,05 % |
| 10 |
4,95 % |
5,10 % |
0,15 % |
| 11 |
4,95 % |
5,00 % |
0,05 % |
| 12 |
4,95 % |
4,80 % |
-0,15 % |
| 13 |
4,95 % |
4,60 % |
-0,35 % |
| 14 |
4,95 % |
4,50 % |
-0,45 % |
| 15 |
4,95 % |
4,70 % |
-0,25 % |
| |
|
|
|
|
Moyenne |
4,95 % |
4,63 % |
-0,32 % |
|
Dans l'hypothèse d'évolution des taux révisables bas, le taux moyen appliqué à votre emprunt sur 15 ans serait de 4,55 %, contre 4,60 % en taux fixe actuellement.
 |
Hypothèse de taux révisables élevés |
 |
| |
|
| |
Mensualités |
Ecart |
Année |
avec un taux
fixe |
avec un taux
révisable |
par mois |
par an |
cumulé
|
| 1 |
1 182 € |
1 194 € |
12 € |
141 € |
141 € |
| 2 |
1 182 € |
1 194 € |
12 € |
141 € |
282 € |
| 3 |
1 182 € |
1 272 € |
89 € |
1 073 € |
1 354 € |
| 4 |
1 182 € |
1 258 € |
76 € |
912 € |
2 266 € |
| 5 |
1 182 € |
1 258 € |
76 € |
912 € |
3 178 € |
| 6 |
1 182 € |
1 264 € |
82 € |
980 € |
4 159 € |
| 7 |
1 182 € |
1 264 € |
82 € |
980 € |
5 139 € |
| 8 |
1 182 € |
1 283 € |
100 € |
1 206 € |
6 345 € |
| 9 |
1 182 € |
1 287 € |
105 € |
1 256 € |
7 601 € |
| 10 |
1 182 € |
1 291 € |
108 € |
1 300 € |
8 901 € |
| 11 |
1 182 € |
1 294 € |
111 € |
1 337 € |
10 237 € |
| 12 |
1 182 € |
1 286 € |
104 € |
1 247 € |
11 484 € |
| 13 |
1 182 € |
1 282 € |
100 € |
1 201 € |
12 685 € |
| 14 |
1 182 € |
1 281 € |
99 € |
1 185 € |
13 870 € |
| 15 |
1 182 € |
1 280 € |
97 € |
1 169 € |
15 039 € |
| |
|
|
|
|
|
| Total |
212 812 € |
227 851 € |
|
|
15 039
€ |
|
Dans l'hypothèse d'évolution des taux révisables élevés, un emprunt de 150 000 € sur 15 ans vous coûterait au final 14 590 € de plus en taux révisable qu'en taux fixe.
Hypothèse haute
d'évolution
des taux révisables
appliqués à votre emprunt |
|
Année |
Taux
fixe |
Taux révisable |
Différence |
| 1 |
4,95 % |
5,10 % |
0,15 % |
| 2 |
4,95 % |
5,10 % |
0,15 % |
| 3 |
4,95 % |
6,20 % |
1,25 % |
| 4 |
4,95 % |
6,00 % |
1,05 % |
| 5 |
4,95 % |
6,00 % |
1,05 % |
| 6 |
4,95 % |
6,10 % |
1,15 % |
| 7 |
4,95 % |
6,10 % |
1,15 % |
| 8 |
4,95 % |
6,50 % |
1,55 % |
| 9 |
4,95 % |
6,60 % |
1,65 % |
| 10 |
4,95 % |
6,70 % |
1,75 % |
| 11 |
4,95 % |
6,80 % |
1,85 % |
| 12 |
4,95 % |
6,50 % |
1,55 % |
| 13 |
4,95 % |
6,30 % |
1,35 % |
| 14 |
4,95 % |
6,20 % |
1,25 % |
| 15 |
4,95 % |
6,00 % |
1,05 % |
| |
|
|
|
|
Moyenne |
4,95 % |
6,15 % |
1,20 % |
|
Dans l'hypothèse d'évolution des taux révisables élevés, le taux moyen appliqué à votre emprunt sur 15 ans serait de 5,28 %, contre 4,60 % en taux fixe actuellement.
Trois
hypothèses d'évolution des taux révisables sur
15 ans
comparaison avec un taux fixe au 14 août 2008 (4,95 %)
De août 2008 à juillet 2023

Ce graphique présente les 3 scénarii d'évolution des taux qui vous seraient appliqués pour un prêt à taux révisable à partir du 14 août 2008. Il indique également le taux fixe que vous pourriez obtenir actuellement. On constate que d'ici 3 ans, un prêt à taux révisable a de fortes chances d'être moins avantageux qu'un prêt à taux fixe.
Si vous êtes
tenté par un prêt à taux révisable,
voici nos quatre conseils :
négociez une limitation à la hausse du taux la plus basse
possible. Cette limitation, également appelée «
cap », est une sécurité obligatoire pour vous
protéger. Ne vous laissez pas séduire par les prolongements
de durée du prêt dont le coût total peut être très
élevé ;
essayez
d'obtenir que le taux soit bloqué pendant les deux premières
années au lieu de la première année seulement, vous profiterez
ainsi d'un taux bas pendant plus longtemps ;
négociez
un taux le plus bas possible pendant la première période ;
négociez
la majoration que la banque applique au taux de référence
(nous avons utilisé 0,80 %, mais certaines banques
descendent plus bas), le niveau de cette marge jouant évidemment
beaucoup dans le coût total du prêt.


| Tout savoir sur le prêt à taux révisable |
|
Sept paramètres
essentiels déterminent les modalités d'un prêt à taux
révisable :
la période initiale pendant
laquelle le taux est fixé : cette période initiale peut varier entre 3 mois,
1 an, 2 ans et parfois 5 ans. Plus cette période de taux figé est longue, plus votre
gain initial est garanti ; en contrepartie, le taux du prêt est plus élevé ;
le cap, ou
hausse maximale autorisée : ce cap peut être fixé à 1 %, 2 %, ou ne pas être
fixé du tout. Un taux initial de 5,10 %
pourra être limité à 6,10 %
(s'il s'agit d'un cap de 1 %), à 7,10 % (s'il s'agit d'un cap de 2 %)
ou ne pas être limité (dans ce cas il n'y pas de cap, le taux
peut monter indéfiniment). Plus le cap est petit, moins votre risque est élevé ; en contrepartie, le taux du prêt est plus élevé ;
l'indice
de référence utilisé pour déterminer le
taux applicable : il peut s'agir du taux des marchés
financiers à 3 mois (Euribor 3 mois) à 1 an (Euribor 1 an, le plus fréquent), du
taux des marchés financiers à 5 ans (OAT
5 ans) ou encore d'indices de référence propres à la
banque ;
la marge ajoutée à l'indice de référence : il s'agit de la marge que la banque va ajouter à l'indice pour déterminer le taux effectivement appliqué. Elle peut varier entre 0,60 % et 1,50 % selon les établissements. Si l'indice de référence se monte à 4,80 % (exemple de l'Euribor 3 mois, actuellement), en fonction de la marge appliquée le taux du prêt pour chaque période se monterait à 5,40 % (marge de 0,60 %), à 5,70 % (marge de 0,90 %) ou 6,30 % (marge de 1,50 %).
le mode de
calcul des taux d'intérêt de référence :
en général, c'est le taux du marché financier effectivement
en vigueur à la date anniversaire du prêt qui est utilisé pour
déterminer le taux applicable. Il peut être fixé tous
les ans ou tous les 3 mois. Certaines banques utilisent la moyenne
des taux applicables pendant la période de calcul (par exemple,
moyenne des taux à trois mois pendant l'année écoulée) ;
le mode de
limitation des mensualités : certaines banques appliquent
des limites aux variations du montant des mensualités (par exemple,
l'inflation plus 2 %) et reportent la différence éventuelle
en allongeant la durée du prêt (dans une limite de 5 ans).
Ces modalités permettent de prendre en compte les limites du
budget d'un ménage mais peuvent augmenter de manière
très importante le coût total du prêt ;
la conversion de taux révisable
en taux fixe : certains contrats de prêt à taux
révisable donnent le droit à l'emprunteur de convertir,
quand il le souhaite, son prêt à taux révisable
en prêt à taux fixe. En contrepartie, le coût
de cette conversion est élevé. La marge appliquée
au prêt à taux fixe est déterminée par avance à 1,50
% au dessus du taux d'intérêt de référence
(en général le TME, le Taux Mensuel de rendement
des Emprunts d'État). A titre d'exemple, la conversion
aux conditions actuelles (14 août 2008) entraînerait un taux
fixe de 5,97 % très nettement
supérieur aux taux couramment pratiqués pour les prêts
à taux fixe (4,95 % en
moyenne).

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