Choisir entre un prêt à taux fixe ou un prêt à taux révisable
	Au : 14 août 2008

Le choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable est l'une des questions les plus souvent posées. De nombreux emprunteurs se laissent tenter par un prêt à taux d'intérêt variable car son taux est peu élevé pendant une première période (1 ou 2 ans). Mais attention ! Votre analyse doit prendre en compte les prévisions d'évolutions futures de ce taux sur toute la durée du prêt. Le gain initial peut s'avérer mineur, voire inexistant, par rapport à la perte financière enregistrée sur la durée totale du prêt.

Par rapport à un prêt à taux fixe, un prêt à taux révisable vous permet de réaliser une économie de -282 € sur les deux premières années (économie probable réalisée au 14 août 2008, pour un prêt de 150 000 € sur 15 ans). En contrepartie de cette économie initiale, vous courrez le risque d'une hausse (très probable) des taux d'intérêt à court terme pendant la durée du prêt. Dans ce cas, les mensualités, après la période initiale, seront revues à la hausse et le coût de votre crédit en sera augmenté.

Sept paramètres essentiels déterminent les modalités d'un prêt à taux révisable. Pour les connaître, cliquez ici.Une fois ces paramètres définis, le principal critère de décision à prendre en compte reste les hypothèses d'évolution des taux d'intérêt. Pour vous aider, meilleurtaux.com a bâti 3 scénarii d'évolution des taux à court terme appliqué à votre emprunt, à compter du 14 août 2008, et a réalisé des simulations pour un prêt de 15 ans et de 150 000 € :

le résultat le plus probable : une perte de 5 906 € (cliquez ici) si vous gardez le prêt sur sa durée totale (15 ans), et de 2 631 € si vous remboursez le prêt au bout de 8 ans ; le gain « maximum » réalisé : même dans le scénario le plus favorable au taux révisable, nous n'envisageons pas de gain possible sur la durée totale du prêt ; la perte « maximum » réalisée : 15 039 € (cliquez ici) si vous gardez le prêt sur sa durée totale (15 ans), et 6 345 € si vous remboursez le prêt au bout de 8 ans.

Le prêt à taux révisable permet d'obtenir un taux intéressant la première ou les deux premières années (au 14 août 2008 : 5,10 % pour un prêt capé, dont le taux d'intérêt ne peut pas dépasser 7,10 %) et de réaliser une faible économie (-282 € sur les 2 premières années). Mais il a peu de chances de s'avérer être une bonne affaire sur la durée totale du prêt. Il est pénalisé par l'augmentation très probable des taux à court terme sur les prochaines années, et surtout par le niveau actuellement très bas des prêts à taux fixe.

Si vous êtes tenté par un prêt à taux révisable :

lisez nos quatre conseils, cliquez ici, découvrez les mécanismes de calcul et les détails du prêt utilisé dans les exemples ci-dessous, cliquez ici.

Pour obtenir :

le détail du prêt simulé et le tableau de synthèse des trois scénarii, cliquez ici, le détail des évolutions annuelles, cliquez ici, les graphiques de l'évolution des taux sur les 3 scénarii, cliquez ici.

Pour comprendre :

le fonctionnement d'un prêt à taux révisable, cliquez ici, nos prévisions de taux, cliquez ici.

Détail du prêt Montant 150 000 € Durée 15 ans Taux fixe 4,95 % Indice de révision Euribor 1 an Taux de départ 4,30 % Marge 0,80 % Taux 1ère année 5,10 % Bloqué pendant 2 ans Variation (cap) 2,00 % Taux maximum 7,10 %

Scénario « Hypothèse la plus probable » Scénario « Hypothèse taux révisables bas  » Scénario « Hypothèse taux révisables élevés »

	Hypothèse la plus probable d'évolution des taux révisables

Dans l'hypothèse la plus probable d'évolution des taux révisables, un emprunt de 150 000 € sur 15 ans vous coûterait au final 6 467 € de plus en taux révisable qu'en taux fixe.

	Hypothèse de taux révisables bas

Dans l'hypothèse d'évolution des taux révisables bas, le taux moyen appliqué à votre emprunt sur 15 ans serait de 4,55 %, contre 4,60 % en taux fixe actuellement.

	Hypothèse de taux révisables élevés

Dans l'hypothèse d'évolution des taux révisables élevés, le taux moyen appliqué à votre emprunt sur 15 ans serait de 5,28 %, contre 4,60 % en taux fixe actuellement.

Trois hypothèses d'évolution des taux révisables sur 15 ans
comparaison avec un taux fixe au 14 août 2008 (4,95 %)

De août 2008 à juillet 2023

Ce graphique présente les 3 scénarii d'évolution des taux qui vous seraient appliqués pour un prêt à taux révisable à partir du 14 août 2008. Il indique également le taux fixe que vous pourriez obtenir actuellement. On constate que d'ici 3 ans, un prêt à taux révisable a de fortes chances d'être moins avantageux qu'un prêt à taux fixe.

Si vous êtes tenté par un prêt à taux révisable, voici nos quatre conseils :

négociez une limitation à la hausse du taux la plus basse possible. Cette limitation, également appelée « cap », est une sécurité obligatoire pour vous protéger. Ne vous laissez pas séduire par les prolongements de durée du prêt dont le coût total peut être très élevé ;

essayez d'obtenir que le taux soit bloqué pendant les deux premières années au lieu de la première année seulement, vous profiterez ainsi d'un taux bas pendant plus longtemps ;

négociez un taux le plus bas possible pendant la première période ;

négociez la majoration que la banque applique au taux de référence (nous avons utilisé 0,80 %, mais certaines banques descendent plus bas), le niveau de cette marge jouant évidemment beaucoup dans le coût total du prêt.

Tout savoir sur le prêt à taux révisable

Sept paramètres essentiels déterminent les modalités d'un prêt à taux révisable :

la période initiale pendant laquelle le taux est fixé : cette période initiale peut varier entre 3 mois, 1 an, 2 ans et parfois 5 ans. Plus cette période de taux figé est longue, plus votre gain initial est garanti ; en contrepartie, le taux du prêt est plus élevé ;

le cap, ou hausse maximale autorisée : ce cap peut être fixé à 1 %, 2 %, ou ne pas être fixé du tout. Un taux initial de 5,10 % pourra être limité à 6,10 % (s'il s'agit d'un cap de 1 %), à 7,10 % (s'il s'agit d'un cap de 2 %) ou ne pas être limité (dans ce cas il n'y pas de cap, le taux peut monter indéfiniment). Plus le cap est petit, moins votre risque est élevé ; en contrepartie, le taux du prêt est plus élevé ;

l'indice de référence utilisé pour déterminer le taux applicable : il peut s'agir du taux des marchés financiers à 3 mois (Euribor 3 mois) à 1 an (Euribor 1 an, le plus fréquent), du taux des marchés financiers à 5 ans (OAT 5 ans) ou encore d'indices de référence propres à la banque ;

la marge ajoutée à l'indice de référence : il s'agit de la marge que la banque va ajouter à l'indice pour déterminer le taux effectivement appliqué. Elle peut varier entre 0,60 % et 1,50 % selon les établissements. Si l'indice de référence se monte à 4,80 % (exemple de l'Euribor 3 mois, actuellement), en fonction de la marge appliquée le taux du prêt pour chaque période se monterait à 5,40 % (marge de 0,60 %), à 5,70 % (marge de 0,90 %) ou 6,30 % (marge de 1,50 %).

le mode de calcul des taux d'intérêt de référence : en général, c'est le taux du marché financier effectivement en vigueur à la date anniversaire du prêt qui est utilisé pour déterminer le taux applicable. Il peut être fixé tous les ans ou tous les 3 mois. Certaines banques utilisent la moyenne des taux applicables pendant la période de calcul (par exemple, moyenne des taux à trois mois pendant l'année écoulée) ;

le mode de limitation des mensualités : certaines banques appliquent des limites aux variations du montant des mensualités (par exemple, l'inflation plus 2 %) et reportent la différence éventuelle en allongeant la durée du prêt (dans une limite de 5 ans). Ces modalités permettent de prendre en compte les limites du budget d'un ménage mais peuvent augmenter de manière très importante le coût total du prêt ;

la conversion de taux révisable en taux fixe : certains contrats de prêt à taux révisable donnent le droit à l'emprunteur de convertir, quand il le souhaite, son prêt à taux révisable en prêt à taux fixe. En contrepartie, le coût de cette conversion est élevé. La marge appliquée au prêt à taux fixe est déterminée par avance à 1,50 % au dessus du taux d'intérêt de référence (en général le TME, le Taux Mensuel de rendement des Emprunts d'État). A titre d'exemple, la conversion aux conditions actuelles (14 août 2008) entraînerait un taux fixe de 5,97 % très nettement supérieur aux taux couramment pratiqués pour les prêts à taux fixe (4,95 % en moyenne).

Comprendre les mécanismes de calcul et les détails du prêt utilisé dans notre exemple

Dans l'exemple de prêt à taux révisable sur 15 ans, nous utilisons les modalités suivantes :

taux initial : 5,10 % (fixé pendant les 2 premières années), révision des taux : après les 2 premières années, elle a lieu tous les ans à la date anniversaire de déblocage des fonds, indice de révision : on utilise la moyenne journalière des Euribor 1 an, pendant le trimestre précédant la date de révision du taux ;

• si la variation est inférieure à 0,20 % à la hausse ou à la baisse, aucune révision n'est appliquée,
• si la variation est supérieure à 0,20 %, la révision est appliquée intégralement.

La marge appliquée au taux est égale à la différence entre la moyenne journalière des Euribor 1 an pendant le trimestre précédant la date d'émission de l'offre et le taux appliqué au prêt.

Exemple : si la moyenne journalière est égale à 2,35 %, la marge appliquée pour toutes les échéances annuelles successives sera alors de : 2,75 % (5,10 – 2,35). Ainsi, à la première révision au bout de 2 ans, si l'indice de référence est égal à 3,50 %, le taux appliqué au crédit pour l'année suivante sera égal à : 6,25 %.