Choisir entre un prêt à taux fixe ou un prêt à taux révisable
	Au : 21 avril 2009

Le choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable est l'une des questions les plus souvent posées. De nombreux emprunteurs se laissent tenter par un prêt à taux d'intérêt variable car son taux est habituellement peu élevé pendant une première période (1 ou 2 ans). Mais attention ! Si les taux variables sont en forte baisse actuellement, votre analyse doit prendre en compte les prévisions d'évolutions futures de ce taux sur toute la durée du prêt. Le gain initial peut s'avérer mineur, voire inexistant, par rapport à la perte financière enregistrée sur la durée totale du prêt.

Par rapport à un prêt à taux fixe, un prêt à taux révisable vous fait gagner 1 164 € sur les deux premières années (gain probable réalisé au 21 avril 2009, pour un prêt de 150 000 € sur 15 ans). Si un gain est possible les quatre premières années, vous courrez le risque d'une hausse des taux d'intérêt à court terme pendant la durée du prêt. Dans ce cas, les mensualités, après la période initiale, seront revues à la hausse et le coût de votre crédit en sera augmenté.

Sept paramètres essentiels déterminent les modalités d'un prêt à taux révisable. Pour les connaître, cliquez ici.Une fois ces paramètres définis, le principal critère de décision à prendre en compte reste les hypothèses d'évolution des taux d'intérêt. Pour vous aider, meilleurtaux.com a bâti 3 scénarii d'évolution des taux à court terme appliqué à votre emprunt, à compter du 21 avril 2009, et a réalisé des simulations pour un prêt de 15 ans et de 150 000 € :

le résultat le plus probable : une perte de 6 007 € (cliquez ici) si vous gardez le prêt sur sa durée totale (15 ans), et de 1 694 € si vous remboursez le prêt au bout de 8 ans ; le gain « maximum » réalisé : pas de gain actuellement la perte « maximum » réalisée : 9 480 € (cliquez ici) si vous gardez le prêt sur sa durée totale (15 ans), et 3 433 € si vous remboursez le prêt au bout de 8 ans.

Actuellement, grâce à la baisse des taux de court terme, le prêt à taux révisable permet d'obtenir un taux plus intéressant qu'un taux fixe la première ou les deux premières années (au 21 avril 2009 : 3,50 % pour un prêt capé, dont le taux d'intérêt ne peut pas dépasser 5,50 %) et vous fait même gagner de l'argent (1 164 € sur les 2 premières années). Mais il pourra peut-être s'avèrer être moins intéréssant sur la durée totale du prêt s'il remonte au bout de quelques années.

Si vous êtes tenté par un prêt à taux révisable :

lisez nos quatre conseils, cliquez ici, découvrez les mécanismes de calcul et les détails du prêt utilisé dans les exemples ci-dessous, cliquez ici.

Pour obtenir :

le détail du prêt simulé et le tableau de synthèse des trois scénarii, cliquez ici, le détail des évolutions annuelles, cliquez ici, les graphiques de l'évolution des taux sur les 3 scénarii, cliquez ici.

Pour comprendre :

le fonctionnement d'un prêt à taux révisable, cliquez ici, nos prévisions de taux, cliquez ici.

Détail du prêt Montant 150 000 € Durée 15 ans Taux fixe 4,15 % Indice de révision Euribor 1 an Taux de départ 2,70 % Marge 0,80 % Taux 1ère année 3,50 % Bloqué pendant 2 ans Variation (cap) 2,00 % Taux maximum 5,50 %

Scénario « Hypothèse la plus probable » Scénario « Hypothèse taux révisables bas  » Scénario « Hypothèse taux révisables élevés »

	Hypothèse la plus probable d'évolution des taux révisables

Dans l'hypothèse la plus probable d'évolution des taux révisables, un emprunt à taux révisable de 150 000 € sur 15 ans vous fait perdre 6 007 € sur 15 ans par rapport à un taux fixe.

	Hypothèse de taux révisables bas

Dans l'hypothèse d'évolution des taux révisables bas, le taux moyen appliqué à votre emprunt sur 15 ans serait de 4,41 %, contre 4,15 % en taux fixe actuellement.

	Hypothèse de taux révisables élevés

Dans l'hypothèse d'évolution des taux révisables élevés, le taux moyen appliqué à votre emprunt sur 15 ans serait de 5,07 %, contre 4,15 % en taux fixe actuellement.

Trois hypothèses d'évolution des taux révisables sur 15 ans
comparaison avec un taux fixe au 21 avril 2009 (4,15 %)

De avril 2009 à mars 2024

Ce graphique présente les 3 scénarii d'évolution des taux qui vous seraient appliqués pour un prêt à taux révisable à partir du 21 avril 2009. Il indique également le taux fixe que vous pourriez obtenir actuellement. On constate que d'ici 3 ans, un prêt à taux révisable a de fortes chances d'être moins avantageux qu'un prêt à taux fixe.

Si vous êtes tenté par un prêt à taux révisable, voici nos quatre conseils :

négociez une limitation à la hausse du taux la plus basse possible. Cette limitation, également appelée « cap », est une sécurité obligatoire pour vous protéger. Ne vous laissez pas séduire par les prolongements de durée du prêt dont le coût total peut être très élevé ;

essayez d'obtenir que le taux soit bloqué pendant les deux premières années au lieu de la première année seulement, vous profiterez ainsi d'un taux bas pendant plus longtemps ;

négociez un taux le plus bas possible pendant la première période ;

négociez la majoration que la banque applique au taux de référence (nous avons utilisé 0,80 %, mais certaines banques descendent plus bas), le niveau de cette marge jouant évidemment beaucoup dans le coût total du prêt.

Tout savoir sur le prêt à taux révisable

Sept paramètres essentiels déterminent les modalités d'un prêt à taux révisable :

la période initiale pendant laquelle le taux est fixé : cette période initiale peut varier entre 3 mois, 1 an, 2 ans et parfois 5 ans. Plus cette période de taux figé est longue, plus votre gain initial est garanti ; en contrepartie, le taux du prêt est plus élevé ;

le cap, ou hausse maximale autorisée : ce cap peut être fixé à 1 %, 2 %, ou ne pas être fixé du tout. Un taux initial de 3,50 % pourra être limité à 4,50 % (s'il s'agit d'un cap de 1 %), à 5,50 % (s'il s'agit d'un cap de 2 %) ou ne pas être limité (dans ce cas il n'y pas de cap, le taux peut monter indéfiniment). Plus le cap est petit, moins votre risque est élevé ; en contrepartie, le taux du prêt est plus élevé ;

l'indice de référence utilisé pour déterminer le taux applicable : il peut s'agir du taux des marchés financiers à 3 mois (Euribor 3 mois) à 1 an (Euribor 1 an, le plus fréquent), du taux des marchés financiers à 5 ans (OAT 5 ans) ou encore d'indices de référence propres à la banque ;

la marge ajoutée à l'indice de référence : il s'agit de la marge que la banque va ajouter à l'indice pour déterminer le taux effectivement appliqué. Elle peut varier entre 0,60 % et 1,50 % selon les établissements. Si l'indice de référence se monte à 4,80 % (exemple de l'Euribor 3 mois, actuellement), en fonction de la marge appliquée le taux du prêt pour chaque période se monterait à 5,40 % (marge de 0,60 %), à 5,70 % (marge de 0,90 %) ou 6,30 % (marge de 1,50 %).

le mode de calcul des taux d'intérêt de référence : en général, c'est le taux du marché financier effectivement en vigueur à la date anniversaire du prêt qui est utilisé pour déterminer le taux applicable. Il peut être fixé tous les ans ou tous les 3 mois. Certaines banques utilisent la moyenne des taux applicables pendant la période de calcul (par exemple, moyenne des taux à trois mois pendant l'année écoulée) ;

le mode de limitation des mensualités : certaines banques appliquent des limites aux variations du montant des mensualités (par exemple, l'inflation plus 2 %) et reportent la différence éventuelle en allongeant la durée du prêt (dans une limite de 5 ans). Ces modalités permettent de prendre en compte les limites du budget d'un ménage mais peuvent augmenter de manière très importante le coût total du prêt ;

la conversion de taux révisable en taux fixe : certains contrats de prêt à taux révisable donnent le droit à l'emprunteur de convertir, quand il le souhaite, son prêt à taux révisable en prêt à taux fixe. En contrepartie, le coût de cette conversion est élevé. La marge appliquée au prêt à taux fixe est déterminée par avance à 1,50 % au dessus du taux d'intérêt de référence (en général le TME, le Taux Mensuel de rendement des Emprunts d'État). A titre d'exemple, la conversion aux conditions actuelles (21 avril 2009) entraînerait un taux fixe de 5,14 % très nettement supérieur aux taux couramment pratiqués pour les prêts à taux fixe (4,15 % en moyenne).

Comprendre les mécanismes de calcul et les détails du prêt utilisé dans notre exemple

Dans l'exemple de prêt à taux révisable sur 15 ans, nous utilisons les modalités suivantes :

taux initial : 3,50 % (fixé pendant les 2 premières années), révision des taux : après les 2 premières années, elle a lieu tous les ans à la date anniversaire de déblocage des fonds, indice de révision : on utilise la moyenne journalière des Euribor 1 an, pendant le trimestre précédant la date de révision du taux ;

• si la variation est inférieure à 0,20 % à la hausse ou à la baisse, aucune révision n'est appliquée,
• si la variation est supérieure à 0,20 %, la révision est appliquée intégralement.

La marge appliquée au taux est égale à la différence entre la moyenne journalière des Euribor 1 an pendant le trimestre précédant la date d'émission de l'offre et le taux appliqué au prêt.

Exemple : si la moyenne journalière est égale à 2,35 %, la marge appliquée pour toutes les échéances annuelles successives sera alors de : 1,15 % (3,50 – 2,35). Ainsi, à la première révision au bout de 2 ans, si l'indice de référence est égal à 3,50 %, le taux appliqué au crédit pour l'année suivante sera égal à : 4,65 %.