CRÉDIT D’IMPÔTS, UN COUP DE POUCE POUR LES EMPRUNTEURS I - L'opération Quel type d’achat immobilier est pris en compte ? À compter de quelle date ? Les 8 domaines principaux d’acquisition qui donnent droit au crédit d’impôt Comment sont pris en compte les travaux et quels types de travaux sont acceptés ? Agrandissement de logement Existe-il des normes d'habitabilité Cas de l’acquisition par un couple non marié (concubin, pacsé) Que se passe t-il en cas de divorce ? Comment sont gérées les successions ? Comment est gérée l'acquisition d'un bien en construction dont le paiement est échelonné sur plusieurs mois (VEFA) ? Comment est géré le cas ou un terrain est acheté avant le 6 mai 2007 et la construction est effectuée après le 6 mai 2007 Changement de destination du bien au cours des 5 ans Résidence principale outre-mer Mise en location partielle ou saisonnière Immeuble avec droits de propriété démembrée Fonctionnaires habitant à l’étranger II - Le prêt Prêts par un établissement financier exclusivement Prêts à la consommation. Regroupement de crédit. Découvert en compte Comment sont gérés les prêts relais avec paiement d'une partie des intérêts progressivement ? Prêts in Fine et prêts en devise Comment sont gérés les prêts à taux fixes, à taux révisables, in fine ? Comment sont traités les transferts de prêt ? Assurance de prêt et frais annexes Report d’échéance Comment sont gérés les rachats de crédit avec remplacement d'un prêt existant par un autre prêt à un taux d'intérêt différent ? Comment est traité le rachat d'un prêt à taux révisable pour être remplacé par un prêt à taux fixe ? Prêt à taux zéro et prêt aidés III - Déclaration et calculs Comment déclarer les intérêts ? Quel montant indiquer sur la déclaration ? Comment sera calculé le montant du crédit d’impôt ? Plafond de déductibilité Quels justificatifs faut-il fournir à l'administration – bien ancien ? Quels justificatifs faut-il fournir à l'administration – bien neuf ? Mode de paiement Absence de déclaration des intérêts Simulez votre déduction des intérêts d'emprunt : --> Utilisez la calculatrice crédit d'impôt Vous souhaitez acquérir un logement sur Paris : --> Découvrez le prêt Paris logement 0 %

Principe du crédit d'impôt, Les types de prêt associés, Déclaration et calculs,

Le crédit d’impôt concerne les acquisitions de résidence principale dont l’acte notarié est signé après le 6 mai 2007. Les intérêts qui seront pris en compte dans le calcul sont ceux qui sont effectivement déboursés, ils sont indiqués sur le tableau d’amortissement donné par la banque en accompagnement de l’offre de prêt. Les intérêts sont pris en compte à compter de la date effective de mise à disposition des fonds.

De manière générale, le crédit d’impôt couvre 8 domaines principaux : acquisition d’un bien existant, acquisition d’un bien neuf, acquisition d’un terrain en vue de construction d’un immeuble, agrandissement de la résidence principale existante à condition que l’agrandissement forme une seule unité d’habitation, rénovation d’un bien ou transformation d’un local en bien à usage d’habitation, paiement d’une soulte de partage.

Les travaux sont acceptés dans le cadre du dispositif qu’il s’agisse d’aménagement interne (cuisine, salle de bain…) d’agrandissement de la surface, modification importante de l’immeuble concerné. Pour être intégrés dans le dispositif de crédit d’impôt, les travaux doivent être effectués de manière concomitante à l’acquisition du bien, (ils doivent être achevés dans les 12 mois de la date de signature de l’acte authentique d’acquisition) et doivent être financés soit par le même prêt que l’acquisition soit par une prêt souscrit de manière concomitante au prêt qui a financé l’acquisition.

Les travaux de modification d’un local non habitable en bien à usage d’habitation sont éligibles. Le propriétaire devra apporter la preuve par la nature des travaux effectués que le local n’était pas habitable avant la réalisation des travaux. Si le local considéré comme non habitable a donné lieu au versement d’une taxe d’habitation, il sera réputé habitable et ne pourra pas être pris en compte dans le dispositif. Seul le prêt destiné à la transformation du bien donne droit au crédit d’impôt, le prêt initial destiné à l’acquisition du local destiné à être transformé ne donne pas droit au crédit d’impôt.

Les travaux de grosses réparations, d’amélioration ou de ravalement ne sont pas acceptés s’ils ne respectent pas les conditions ci-dessus, c'est-à-dire s’ils ne sont pas effectués de manière concomitante à l’acquisition immobilière. Ils doivent être achevés au plus tard 12 mois après la date d’acquisition.

Les travaux d’agrandissement de logement (à l’exception de piscine, véranda, terrasse…) donnent droit au crédit d’impôt, lorsqu’ils sont effectués sur un logement dont le particulier est déjà propriétaire et sous réserve que l’addition de construction forme avec ce logement une seule et même unité d’habitation. Si les travaux sont financés par le même prêt que celui qui a permis l’acquisition du logement, les modalités générales s’appliquent. Si les travaux sont financés par deux prêts distincts le contribuable inscrira sur sa déclaration la somme des intérêts des deux emprunts.

Le même principe s’applique lorsque le particulier fait l’acquisition d’un logement adjacent à un logement dont il est déjà propriétaire. Les intérêts du prêt destiné à financer cette acquisition seront pris en compte à condition que le logement adjacent soit destiné à former avec le logement initial une seule et même unité d’habitation.

Le bien acquis doit satisfaire aux normes minimales de surface (supérieure à 14 M2 et aucune pièce avec une surface inférieure à 7 M2) et d’habitabilité (sanitaire, électricité, chauffage). Dans le cas ou des travaux sont nécessaires, le crédit d’impôt est conditionné à l’engagement du contribuable de les effectuer (p 23). Dans le cas ou le logement est achevé depuis plus de 20 ans, l’état des lieux doit en principe être effectué par un professionnel indépendant de la transaction. La conformité est en effet considérée comme acquise sauf en cas de logement à rénover et de travaux d’un montant supérieur à la moitié du prix d’acquisition.

Dans le cas de particuliers habitant sous le même toit mais établissant des déclarations de revenus séparées, la déductibilité s’appliquera à chacun d’entre eux en utilisant les règles de contribuables seuls. Chacun d’entre eux devra justifier de la quote-part des intérêts effectivement payés.

Dans le cas du paiement d’une indivision dans le cadre d’une séparation conjugale, il est accepté que les intérêts d’emprunt souscrit pour désintéresser l’ex-conjoint soient pris en compte pendant les cinq premières annuités, même s’il ne s’agit pas à proprement parlé d’une nouvelle acquisition.

Le prêt souscrit par un héritier pour effectuer le paiement d’une soulte et devenir propriétaire d’un bien immobilier comme résidence principale au titre d’une succession est accepté. Dans le cas ou le prêt finance l’acquisition immobilière ainsi que des biens meubles, seule la part correspondant au bien immobilier est prise en compte.

En cas d’acquisition d’un bien neuf les fonds sont débloqués progressivement, et donnent lieu au paiement d’intérêts dits intercalaires. Les intérêts sont pris en compte dès le premier versement et la période de 5 ans court à compter de cette date.
Dans le cas particulier de l’acquisition en l’état futur d’achèvement, le particulier peut par dérogation au principe ci-dessus, demander à ce que la déductibilité des intérêts commence à la date d’achèvement du bien ou à sa date de livraison.

Attention, cette exception est conditionnée à ce que le particulier en fasse la demande officielle au plus tard l’année de l’achèvement ou de livraison du bien. Dans le cas où le particulier aurait déjà profité de la déductibilité des intérêts au titre des intérêts intercalaires, il devra revenir sur ses déclarations antérieures et déposer des déclarations rectificatives, qui conduiront au reversement des crédits d’impôts déjà versés. Dans ce cas il pourra le cas échéant supporter des intérêts de retard.

Dans le cas, ou un terrain est acquis avant le 6 mai 2007 et que la construction sur ce terrain fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier postérieure à cette date, les intérêts d’emprunt sur le terrain seront pris en compte. Le point de départ de la déductibilité des intérêts est fixé à la date de mise à disposition des fonds empruntés au titre de la construction. Le particulier doit s’engager à affecter le bien à sa résidence principale au plus tard à la fin de la deuxième année qui suit la conclusion du contrat de prêt (fin 2009 au plus tard pour un prêt souscrit en 2007).

Dans le cas ou le logement cesse d’être l’habitation principale du contribuable durant la période de déductibilité, il n’y a pas de reprise du crédit d’impôt, mais arrêt du crédit d’impôt à compter du premier jour du mois au cours duquel le logement a cessé d’être la résidence principale. Le crédit d’impôt est ainsi apprécié par période mensuelle sans qu’il soit possible de fractionner un mois. Le plafond annuel pour le calcul du crédit d’impôt (calculé au prorata temporis).

Le crédit d’impôt n’est pas cumulable avec les autres dispositifs d’aide pour l’acquisition de résidence principale outre mer. Le contribuable doit choisir pour la même acquisition le dispositif fiscal dont il entend profiter. Dans le cas d’acquisitions successives le contribuable peut choisir alternativement l’un ou l’autre des dispositifs.

La mise en location partielle du logement ne supprime pas le droit au crédit d’impôt mais en limite le montant à la part des intérêts à la proportion du logement occupé au titre de la résidence principale. La mise en location saisonnière est acceptée dès lors qu’elle ne s’effectue pas à titre habituel ou à titre professionnel. Elle n’entraîne pas de calcul de prorata- temporis sur les intérêts.

Les intérêts des prêts immobiliers mis en place pour l’acquisition d’immeubles dont le titre de propriété est démembré (usufruit d’une part et nue-propriété de l’autre) ne donnent pas droit à crédit d’impôt si l’opération ne correspond pas à l’acquisition d’un logement au sens strict. Sont toutefois acceptées les opérations dans les deux cas suivants :

- Si l’usufruitier occupe le logement à titre d’habitation principale et que le paiement des intérêts d’emprunt lui incombe,

- Si le nu-propriétaire occupe le logement au titre d’habitation principale, lorsque le bien lui est mis à disposition à titre gratuit et qu’il supporte les intérêts d’emprunt.

Les fonctionnaires habitant à l’étranger peuvent bénéficier du crédit d’impôt :

- pour l’acquisition d’une habitation au titre de la résidence principale hors de France dans le pays où ils sont en poste,
- pour l’acquisition d’une habitation à titre permanent ou quasi permanent par le conjoint marié ou pacsé, et le cas échéant par les autres personnes de la famille, cette mesure ne s’applique pas aux fonctionnaires résidant hors de France, célibataire, séparé ou divorcé.

Pour être éligible le prêt doit avoir été contracté auprès d’un établissement financier exclusivement, il inclut les organismes habilités à octroyer le prêt « 1 % logement ». Ils doivent être souscrits en France et l’emprunt doit satisfaire à la réglementation française (code de la consommation).

Les crédits accordés pour financer des biens meubles, par opposition à un bien immobilier, et quelqu’en soit la nature (prêt personnel, regroupement de crédit, découvert) ne sont pas pris en compte dans le dispositif.

La date prise en compte dans le crédit d’impôt est la date de déblocage effective des fonds. Ainsi les périodes de différé ne sont pas pris en compte. Dans le cas ou le particulier a souscrit deux prêts pour une même opération (cas des prêts relais) le total des intérêts versés au titre des deux prêts est pris en compte. Ainsi le particulier profite pleinement des bénéfices de la déductibilité.

Les prêts in fine dans lesquels seuls les intérêts sont payés par l’emprunteur sans amortissement de capital sont acceptés. Ces prêts sont en général garantis par la constitution d’une épargne par exemple au travers d’un contrat d’assurance-vie.

Les prêts souscrits en devises donnent droit au crédit d’impôt.

Dans le cas des prêts à taux fixe, l’échéancier de remboursement fourni par la banque à la mise en place du prêt constitue un justificatif suffisant. Les intérêts des prêts à taux révisable sont acceptés au même titre que les intérêts des prêts à taux fixe mais le particulier devra être en mesure de justifier chaque année le montant des intérêts effectivement versés.

Le transfert de prêt est accepté dans le calcul du crédit d’impôt. Les intérêts du prêt existant sont pris en compte dans les mêmes conditions que pour un nouveau prêt.

Les frais d’assurance de prêt ne sont pas pris en compte dans le calcul du crédit d’impôt. Si les mensualités du prêt sont prises en charge par une assurance pendant une certaine période, la durée de calcul du crédit d’impôt n’est pas prolongée pour autant.

Le fait de reporter des échéances ou de différer des paiements n’a pas pour effet de prolonger la durée du crédit d’impôt au-delà de la cinquième annuité.

Le rachat de prêt destiné au financement de la résidence principale est accepté durant la période de 5 ans à compter de la date d’acquisition de la résidence principale. Toutefois le montant des intérêts pris en compte est celui du prêt initial.

Le rachat d’un prêt à taux révisable est accepté. Toutefois les intérêts ne seront pris en compte que dans la limite du montant des intérêts du prêt à taux révisable indiqué lors de la mise en place du prêt à taux révisable.

Dans le cas de particuliers qui bénéficient du prêt à taux zéro, le particulier perçoit Le crédit d’impôt sur les autres prêts (prêts complémentaires) qui ont participé à l’acquisition de la résidence principale. Sont ainsi inclus dans la réduction, les prêts PEL, CEL les prêts 1 %.

Il convient de reporter le montant des intérêts de l’année 2007 qui figure sur le tableau d’amortissement du prêt concerné en zone UH de la déclaration d’impôt.

Le montant du crédit d’impôt est égal à 40 % du montant des intérêts payés en 2007 et de 20 % les années suivantes avec un plafond de 1 750 euros pour une personne seule et de 3 500 euros pour un couple auquel s’ajoutent 500 euros par personne à charge. Ces plafonds sont doublés pour les personnes handicapées.

Les intérêts sont calculés au prorata de la période écoulée chaque année. Si l’acquisition est effectuée en novembre 2007, seuls les intérêts de novembre et décembre 2007 pourront être déduits au titre de 2007. Dans ce cas, la déductibilité se prolongera en 6ème année pour une durée de dix mois, afin de couvrir une durée totale de 5 ans. Le taux majoré de 40 % s’applique pour les deux premiers mois de 2007 et pour les dix premiers mois de 2008.

Le montant de la déductibilité est plafonné au titre de chaque année d’imposition à : 3 750 euros pour une personne, seule, célibataire ou divorcée, et de 7 500 euros pour un couple soumis à l’imposition commune.

Ces plafonds sont doublés dans le cas ou le foyer fiscal comporte au moins une personne handicapée.

Ces plafonds sont majorés de 500 euros par personne à charge (enfants, personnes invalides). La majoration est ramenée à 250 euros lorsque l’enfant est rattaché fiscalement à part égale à l’un ou l’autre de ses parents.

Le particulier n’a pas besoin de produire de justificatif mais doit les tenir à disposition de l’administration fiscale. Les justificatifs qui pourront être demandés par l’administration comportent : l’acte d’acquisition du logement, le tableau d’amortissement ou échéancier de remboursement, les documents justifiant que le logement est bien acquis à titre d’habitation principale. Dans le cas d’emprunts souscrits par deux contribuables, (exemple : concubins), chacun d’entre eux devra justifier de la quote-part des intérêts effectivement payée.

En complément des justificatifs pour l’acquisition d’un bien ancien, en cas d’acquisition d’un bien neuf ou en cas de logement que le particulier fait construire le particulier doit remplir une lettre d’engagement pour profiter du crédit d’impôt alors même que ce bien ne constitue pas à la date de déclaration sa résidence principale. Cet engagement d’affectation du logement en construction au titre de sa future résidence principale indique très simplement, l’adresse actuelle du contribuable, la date du prêt immobilier, la date de première mise à disposition des fonds, et de la première échéance de remboursement, l’adresse du nouveau logement et la date limite d’affectation, soit au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la souscription du prêt mentionné.

Le crédit d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu dû au titre de chacune des années exigibles. Cette imputation s’effectue après celles des autres réductions d’impôt ou crédit d’impôt en vigueur. Si le crédit d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent est reversé au contribuable, si le contribuable n’est pas imposable, la totalité du crédit d’impôt lui est versée. La restitution est effectuée d’office au vu de la déclaration de revenus (2042) par chèque ou virement.

Si le contribuable omet de déclarer les intérêts déductibles au titre d’une année, le crédit d’impôt peut être demandé par courrier au centre des impôts. Le crédit d’impôt sera étudié sur une période antérieure de 3 ans.