Points
clefs : 2 produits complémentaires associant
épargne et prêt. Le CEL : une rémunération faible, un montant du
prêt peu élevé, mais un
taux de prêt relativement intéressant, Le PEL : une rémunération intéressante,
mais l'obligation d'épargner pendant 4 ans et
un taux de prêt assez attractif.
I - Des
produits financiers originaux qui associent épargne et prêt :
Le Compte Épargne Logement (CEL) et le Plan Épargne Logement (PEL)
comptent parmi les placements préférés des particuliers.
La raison de cet engouement est double : ils sont activement promus par
les banques et ils apportent une sécurité financière
au niveau de l'épargne comme du prêt.
A la différence de tous les autres produits financiers, le CEL et le PEL associent deux étapes :
une phase d'épargne rémunérée (de 18
mois à 48 mois) : son taux est
fixé entre 2,25 % et 3,50 % environ et elle supporte 11 %
de prélèvements sociaux (depuis le 1er janvier
2005) lors du dénouement pour les PEL et lors du versement de
la prime du CEL ;
la possibilité d'obtenir un prêt pour acquérir un bien
immobilier à l'issue de la phase
d'épargne, à un taux d'intérêt fixé dès
l'ouverture du CEL ou du PEL. Le montant du prêt est déterminé par
le total des intérêts perçus durant la phase
d'épargne. Le taux de ce prêt (actuellement 3 % pour le CEL
et 4,12 % pour le PEL hors assurance)
peut être intéressant à certaines périodes, en fonction du niveau des
taux d'intérêt.
II - Caractéristiques
synthétiques du CEL et du PEL :
Vous trouverez ici une synthèse des caractéristiques du
CEL et du PEL :
durée minimum d'épargne : elle est de
18 mois pour un CEL et de 4 ans pour un PEL ;
si vous réalisez votre projet immobilier avant ces termes,
vous ne pourrez pas profiter des prêts associés ;
taux de rémunération de l'épargne : la rémunération
du CEL est de 2,25 % à laquelle s'ajoute une prime en en cas de prêt, plafonnées à
1 144 €. Pour le PEL, la rémunération se
situe à 2,50 %,
à laquelle s'ajoute 1 % de prime d'État en cas de prêt ;
montant d'épargne : vous devez verser à l'ouverture
du CEL un minimum de 300 €
que vous devrez laisser en permanence. Les versements ultérieurs
sont d'un minimum annuel de 75 €, mais vous
êtes libre de leur périodicité. Le montant maximum
des dépôts sur un CEL est fixé
à 15 300 €. A l'ouverture du PEL, vous devez verser
225 €, puis 540 € minimum par
an pendant 4 ans. Le montant maximum des dépôts sur un PEL
est fixé à 61 200 € ;
taux du prêt immobilier : à la différence
des prêts bancaires classiques, le
taux des prêts CEL ou PEL est identique quelque soit la durée
du prêt immobilier demandé.
Il est donc difficile à comparer avec les prêts classiques,
dont le taux varie de 0,40 % entre
une durée de 7 ans et une durée de 15 ans (hors assurance).
Le taux du prêt CEL reste très compétitif
actuellement (3 %), mais c'est la
contrepartie d'une rémunération faible et d'un montant
de prêt peu élevé. Le
taux du prêt PEL (4,20 %) est redevenu intéressant
avec la remontée des taux
d'intérêt de l'année 2007 ;
les montants de prêt obtenus grâce au CEL ou au PEL
sont en général faibles : ils sont
déterminés par le montant des intérêts acquis
et diminuent en fonction de la durée du
prêt (le total des intérêts payés reste constant
quelque soit la durée choisie du
prêt, c'est le montant du prêt qui est ajusté en conséquence).
Pour un placement de 15 000 € pendant 2 ans sur un CEL
(environ 1 000 € d'intérêts acquis),
le prêt se monte à environ 14 000 € sur une
durée de 10 ans et 9 500 €
sur 15 ans. Pour un solde moyen de 5 000 € environ sur
un PEL pendant 4 ans (environ 1 000 € d'intérêts
acquis), le prêt se monte à environ 15 000 €
sur une durée de 10 ans et 9 500 € sur une durée
de 15 ans.
Attention aux nouvelles dispositions fiscales (depuis 2006) :
Deux nouvelles mesures fiscales vont s'appliquer aux « vieux » plans d'épargne logement. Elles concernent les « intérêts inscrits en compte » depuis 2006, les intérêts capitalisés en 2005 ne sont donc pas concernés par la première mesure (les intérêts sont ajoutés au capital au 31 décembre de chaque année). Pour les titulaires qui décident de clore leur plan en cours d'année, la taxation s'appliquera au prorata temporis sur le nombre de mois écoulés.
pour les PEL de plus de 10 ans, 11 % en moins sur les intérêtsau titre des prélèvements sociaux (taxation annuelle) : dans le système précédent, ces prélèvements sociaux n'étaient acquittés que lors de la fermeture du plan. La taxation s'applique aux anciens PEL, mais seulement sur le rendement annuel servi à partir de la dixième année. Pour un PEL ouvert en 1996, le taux de rendement, prime d'État incluse, est de 5,25 % (3,84 % hors prime). Le rendement sera donc égal, en 2006, à 4,67 %, ce qui est encore excellent pour une épargne sans risque. Dès 2007, cependant, le taux de ce PEL tombera à 3,41 % car, au-delà de dix ans, la prime d'État n'est plus servie ;
pour les PEL de plus de 12 ans, la taxation des intérêts varie de 11 à 27 % : l'imposition des intérêts se fera, au choix du contribuable, par le biais du prélèvement forfaitaire libératoire (16 %) ou selon le barème de l'impôt sur le revenu. De plus, il faut ajouter les prélèvements sociaux de 11 %. Pour ceux qui sont concernés par le prélèvement forfaitaire - la grande majorité des épargnants -, la taxation globale sera égale à 27 % des intérêts servis. Selon l'ancienneté de votre PEL, le rendement final se situera entre 2,8 % et 3,47 %. Pour les générations plus récentes de PEL, dont le taux de rendement est moins élevé, cette nouvelle imposition aura un impact plus important. Par exemple, pour les plans ouverts entre le 23 janvier 1997 et le 8 juin 1998, au taux nominal de 4 % (2,9 % hors prime), la taxation à 27 % au-delà de 12 ans fera tomber la performance annuelle à 2,26 % en 2009 ou 2010, selon la date d'ouverture.
III - Comment juger de l'intérêt du CEL et du PEL pour vous ?
Les principales conclusions auxquelles on peut parvenir sont les suivantes :
l'ouverture d'un CEL n'est intéressante que si vous êtes
certain de faire une opération
immobilière prochainement, si vous êtes imposé dans
des tranches d'imposition suffisamment
élevées, et si vous disposez actuellement d'un montant d'épargne
suffisant (exemple 10 000 €) pour alimenter ce CEL. Vous
générez alors suffisamment
d'intérêts pour profiter d'un montant de prêt significatif à l'issue
de la période d'épargne ;
l'ouverture d'un PEL constitue un mode d'épargne attractif
fiscalement, qui vous donne la garantie d'un prêt à l'échéance
(que peut-être vous n'utiliserez
pas), à condition également de se situer dans une tranche
d'imposition suffisante et d'être
certain de vouloir conserver cette épargne 48 mois.
IV - Description
détaillée du CEL :
Le CEL -
Phase d'épargne
Titulaire
Titulaire
Toute personne même mineure
Exemple pour une famille
Un couple avec 3 enfants a la
possibilité d'ouvrir 5 CEL. Avantage : permet d'augmenter, pour un même projet, le
montant maximum d'épargne et donc
des intérêts acquis, et ainsi d'augmenter le montant du
prêt, Inconvénient : chaque CEL doit respecter le montant minimum
de solde du CEL et de versement annuel.
Banque dépositaire
La banque de votre choix. Dans le cas où un PEL est déjà
ouvert, obligatoirement la même banque que celle du PEL.
Solde minimum / maximum
Montant minimum de versement
à l'ouverture
300 €
Montant minimum du solde
300 € (pendant toute
la durée du CEL)
Montant maximum du solde
15 300 €
Versements
Montant minimum du versement
annuel
75 €
Périodicité des
versements
Libre
Montant minimum de chaque versement sur le CEL
Aucun
Durée d'épargne
Durée de placement minimum pour obtenir un prêt immobilier
18 mois minimum si vous n'utilisez que les droits à prêt d'un
CEL, 12 mois si vous utilisez également un prêt au titre d'un PEL. En cas de transfert d'un CEL
à une autre personne, 12 mois d'épargne suffisent.
Durée d'épargne
maximum
Sans limitation de durée
Taux d'intérêt
Taux d'intérêt annuel
2,25 % (depuis le 1er août
2006)
Mode de calcul des intérêts
Calculés par quinzaine
et capitalisés
(additionnés
au capital pour le calcul des intérêts) annuellement
Montant de la prime d'état
1,125 % calculée en fonction des intérêts acquis,
limitée à 1 144 €, acquise uniquement en cas de prêt immobilier
Date de versement de la prime d'état
Versée à la date de dernier déblocage des fonds
(fin de période d'épargne)
Fiscalité
Fiscalité des intérêts
Exonérés d'impôt
sur le revenu, soumis aux prélèvements sociaux (CSG,
CRDS, et prélèvement de solidarité, soit 11 %)
Paiement des prélèvements sociaux
Environ 11 % des intérêts, déduits
chaque année des intérêts versés sur le CEL
Droits de succession et de donation
Les montants déposés (y compris les intérêts
acquis, même non encore inscrits) sont imposables selon le régime de droit commun. La transmission
du droit à prêt n'est pas soumise aux droits de mutation.
Le CEL -
Phase de prêt
Objet et demande
Objet du prêt
Construction, achat
d'un bien immobilier neuf, achat d'un bien immobilier ancien (pour
résidence principale uniquement),
travaux (hors entretien) ayant notamment pour objet l'économie
d'énergie obligatoirement
situé en France ou dans
les DOM.
Demande de prêt
Au plus tard 6 mois après la date d'achat du bien ou
d'achèvement des travaux, au plus tard dans l'année qui suit la fin de la construction.
Montant du prêt
Montant minimum d'intérêt pour obtenir un prêt CEL
22,50 € pour économie
d'énergie, 37 €
pour travaux, 75 € pour l'acquisition ou construction d'un
bien immobilier
Montant maximum du prêt CEL
23 000 €. Dans le cas où un PEL est également
ouvert, le total du prêt CEL et du prêt PEL ne doit pas dépasser 92 000 €
pour une même famille.
Durée du prêt
Durée minimum du prêt CEL
2 ans
Durée maximum du prêt CEL
15 ans
Taux
Taux d'intérêt du prêt CEL
3 % maximum (depuis le 1er août 2003) hors assurance
Cession
Cession des droits à prêt
Possible entre membres
de la même famille : conjoint,
ascendants, descendants, oncles, tantes, frères, sœurs,
du bénéficiaire ou de son
conjoint. Également possible avec conjoints des frères,
sœurs, ascendants et descendants du
bénéficiaire ou de son conjoint. Pas de cession entre
concubins, possibilité de mettre
en place deux prêts pour le même bien. Les droits à prêt
peuvent être
transférés à condition que l'un des CEL au moins
ait 18 mois d'ancienneté,
les autres CEL ayant au moins 12 mois d'ancienneté.
Transfert des droits à prêt entre banques
Possibilité de transfert sous réserve de l'accord des
banques et aux conditions tarifaires en vigueur.
V - Description
détaillée
du plan épargne logement
Le PEL -
Phase d'épargne
Titulaire
Titulaire
Toute personne même mineure
Exemple pour une famille
Un couple avec 3 enfants a la possibilité d'ouvrir 5 PEL. Avantage : permet d'augmenter, pour un même projet, le
montant maximum d'épargne
et des intérêts acquis, et ainsi d'augmenter le montant
du prêt, Inconvénient : chaque PEL doit respecter le montant minimum
de solde et de versement annuel du PEL.
Banque dépositaire du PEL
La banque de votre choix. Dans le cas où un CEL est déjà
ouvert, obligatoirement la même banque que celle du CEL.
Solde minimum / maximum
Montant minimum de versement à l'ouverture
225 €
Montant minimum du solde
À échéance, 2 385 €
(versement initial de 225 € + 4 versements annuels de 540 €)
Montant maximum du solde
61 200 €
Versements
Montant minimum de versement
annuel
540 €
Périodicité de
versement
Chaque mois, trimestre ou semestre, sous réserve de respecter le montant
de versement minimum annuel (540 €). Le souscripteur peut à tout moment augmenter ou diminuer le
montant de ses versements réguliers et effectuer des versements libres.
Montant minimum de chaque versement
45 € par mois,
135 € par trimestre,
ou 270 € par semestre
Durée d'épargne et de disponibilité
Durée de placement minimum pour obtenir un prêt immobilier
48 mois. Les retraits avant
cette durée sont possibles. Vous pouvez soit convertir le
PEL en CEL pour conserver le droit à prêt,
soit récupérer les fonds, mais vous perdez alors certains
avantages du PEL.
Résiliation avant deuxième anniversaire
Les intérêts sont recalculés au taux
du CEL à cette date ; perte des droits à prime d'Etat et perte des droits à prêt.
Résiliation avant troisième anniversaire
Les intérêts restent
au taux du PEL ; perte des droits à
prime d'État et perte des droits à prêt.
Résiliation entre troisième et quatrième anniversaire
Les intérêts restent
au taux du PEL; les droits à prime
d'Etat sont réduits de 50 %, les droits à prêt sont
conservés.
Durée d'épargne
maximum
À compter de 10 ans,
les versements ne sont plus possibles, les intérêts
sont alors calculés sur la partie « banque » uniquement
sans limitation de durée.
Taux d'intérêt
Taux d'intérêt total
3,50 % (5/7 ème par la banque, 2/7 ème sous forme
de prime d'Etat), depuis le 1er août 2003.
Taux d'intérêt annuel
2,50 % versés par la banque.
Prime d'État
1 % plafonnée à 1 525 €, elle est
acquise seulement si le titulaire réalise un prêt immobilier à l'issue de la période
d'épargne (depuis le 9 décembre 2002). Cette prime est majorée
de 10 % (maximum 153 € par personne à charge vivant habituellement au foyer du
bénéficiaire).
Montant maximum des intérêts au taux bonifié
Au delà de 5 335 € d'intérêts
acquis à 3,50 % (3 810 € versés par
la banque et 1 525 €
de prime d'Etat), la prime d'Etat n'est plus versée et le taux
revient alors à 2,50 %.
Droit à la prime d'État
Non acquis si le titulaire ne
demande pas de prêt (sauf
pour les PEL souscrits avant le 9 décembre 2002)
Date de versement de la prime d'État
Ajoutée aux intérêts du PEL
Mode de calcul des intérêts
Calculés par quinzaine
en fonction du solde du PEL capitalisés
(additionnés au capital
pour le calcul des intérêts) et ajoutés au solde
du PEL au 31 décembre de chaque
année.
Fiscalité
Fiscalité des intérêts
Exonérés d'impôt sur le revenu, soumis aux
prélèvements sociaux (CSG, CRDS, 10 % actuellement).
Paiement des prélèvements sociaux
Avant 10 ans, 11 % des intérêts,
déduits
des intérêts versés sur le PEL, ce qui correspond à une
rémunération
réelle de 3,05 %.
Droits de succession et de donation
Les montants déposés (y compris les intérêts
acquis, même non encore inscrits) sont imposables selon le régime de droit commun. La transmission
du droit à prêt n'est pas soumise aux droits de mutation.
Impôt Sur la Fortune (ISF)
Le solde et les intérêts (même non repris sur le
solde du PEL) sont soumis à l'ISF.
Le PEL -
Phase de prêt
Objet et demande
Objet du prêt du PEL
Construction, achat
d'un bien immobilier neuf, achat d'un bien immobilier ancien (pour
résidence principale uniquement), parking,
terrain, travaux (hors entretien), ayant notamment pour objet l'économie
d'énergie. Un prêt ne peut s'appliquer qu'à un
seul bien obligatoirement situé en
France ou dans les DOM.
Demande de prêt
Le PEL doit avoir été ouvert depuis 3 ans au moins, la demande
doit intervenir au plus tard un an après la date de retrait des fonds disponibles du PEL.
Montant du prêt
Montant maximum du prêt PEL
92 000 € par emprunteur et par logement, incluant le prêt
PEL et le prêt CEL d'une même famille.
Durée du prêt
Durée minimum du prêt PEL
2 ans
Durée maximum du prêt PEL
15 ans
Taux
Taux d'intérêt du prêt PEL
4,12 % maximum (depuis le 1er août 2003) et selon la
date d'ouverture du PEL, hors assurance
Cession
Cession des droits à prêt
Possible entre membres
de la même famille : conjoint, ascendants,
descendants, oncles, tantes, frères, sœurs, du bénéficiaire
ou de son conjoint. Egalement possible avec les conjoints des frères,
sœurs, ascendants et descendants du bénéficiaire
ou de son conjoint. Pas de cession entre concubins, possibilité de
mettre en place deux prêts pour le même
bien. Les droits à prêt peuvent être transférés à condition
que chacun des PEL soit arrivé à l'échéance.
Transfert des droits à prêt entre banques
Possibilité de transfert sous réserve de l'accord des banques et
aux conditions tarifaires en vigueur.
Utilisez la calculatrice PEL
