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Compte tenu du très faible niveau actuel des taux d'intérêt,
nombreux sont les emprunteurs qui souhaitent renégocier leur crédit.
Pour que cette opération soit rentable, vous devez vous assurer
que la durée restante du prêt actuellement en cours soit supérieure
à la durée écoulée, et que le différentiel de taux soit au minimum
de 1,2%.
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I -
Renégocier son crédit, une opération réglementée
Renégocier
son crédit consiste à rembourser un crédit existant et à le remplacer par un
nouveau crédit, à un taux moins élevé, soit auprès du même établissement
bancaire (il s'agit alors effectivement d'une renégociation, elle est
difficile à obtenir) soit auprès d'un autre établissement bancaire
(il s'agit alors d'un rachat de prêt, suivi de la mise en place d'un
nouveau prêt avec une nouvelle garantie).
Pour
réglementer cette pratique, la loi a prévu des pénalités de remboursement anticipé et
a fixé un montant maximum. Ainsi les banques perçoivent une rémunération dans le
cas où le crédit est remplacé par un crédit dans une autre banque. Vous devrez
vous acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé même si elles ont
été négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours
le cas d'un rachat de crédit.
Pour
que le rachat de prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du
crédit (coût du crédit actuel moins coût du nouveau crédit) soit suffisant
pour couvrir :
-
les pénalités de remboursement anticipé (elles correspondent à 6 mois
d'intérêts avec un maximum de 3% du capital restant dû),
-
les frais de mise en place d'une nouvelle garantie (dans certains cas),
-
le temps passé à mettre en place le nouveau prêt et à assurer toutes
les démarches de transfert de compte.
II -
Les points clés à considérer
Nous avons procédé à une analyse financière détaillée sur un prêt d'une durée
initiale de 15 ans. Cette analyse met en évidence les points suivants :
- Durée écoulée du crédit en cours
Le rachat de prêt n'est vraiment intéressant que pendant les 7 premières
années du prêt en cours. Après cette période, la différence totale des
mensualités n'est (dans la plupart des cas) plus suffisante pour couvrir
les pénalités et les frais associés.
De manière générale, une durée restante du prêt en cours doit être supérieure
à la durée écoulée pour couvrir les frais liés au rachat de prêt.
- Différentiel de taux
Pour que le gain financier soit suffisant, il faut que la différence de taux
entre le taux actuellement en cours et le taux du nouveau prêt soit au
minimum de 1,2 %.
Cette différence de taux s'analyse sur la durée restante du prêt. S'il
reste 10 ans à courir, il faut comparer le taux du prêt existant au taux
à 10 ans actuellement pratiqué.
- Frais de rachat
Les pénalités de remboursement anticipé sont dues dans la totalité des cas.
En revanche, les frais de garantie ne sont pas toujours significatifs.
Dans le cas d'une hypothèque, nous les estimons à 2% de l'encours.
Dans le cas de transfert de caution crédit logement, les frais réels peuvent
être beaucoup plus faibles (0,60% environ).
- Financement des frais de rachat
Dans tous les cas, les frais de rachat de prêt (frais de dossier, frais de garantie...)
sont ajoutés au capital à refinancer. Le rachat ne donnera donc lieu à aucune
dépense en trésorerie.
Nous indiquons les frais de rachat pour information uniquement, seule la différence
des mensualités intervient dans le calcul du gain financier.
- Montant du capital restant dû
Le gain potentiel lié au rachat est directement proportionnel au montant
du capital restant dû.
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Renégocier
son crédit immobilier : un potentiel de plusieurs milliers d' euros d'économies.
